從9月份起，公積金貸款購(gòu)買二套房首付比例降至兩成、樓市限外令取消等政策直接將拉動(dòng)樓市消費(fèi)、改善投資環(huán)境。

公積金：二套房首付比例降至兩成

政策：

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部與中國(guó)人民銀行日前發(fā)布通知，為進(jìn)一步完善住房公積金個(gè)人住房貸款政策，支持繳存職工合理住房需求，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買住房的，最低首付款比例由30％降低至20％。不過(guò)，對(duì)北京、上海、廣州、深圳這4個(gè)一線城市，通知允許在國(guó)家統(tǒng)一政策基礎(chǔ)上，結(jié)合本地實(shí)際，自主決定申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買第二套住房的最低首付款比例。

樓市“金九銀十”可期

截至目前，上海市公積金中心表示，目前上海的實(shí)施細(xì)則正在制定當(dāng)中。不過(guò)業(yè)內(nèi)人士表示，住房公積金最低首付款比例降至20％，這是基于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)壓力下對(duì)房地產(chǎn)政策繼續(xù)保持利好的信號(hào)。但此舉對(duì)市場(chǎng)影響有限，因?yàn)橐环矫婕児e金貨款比例很少，另一方面，降低首付比例只是降低了購(gòu)房門檻，相比于降息對(duì)樓市的效應(yīng)并沒(méi)那么強(qiáng)烈，所以很難會(huì)有非常大的實(shí)質(zhì)影響，但結(jié)合之前‘雙降’對(duì)促進(jìn)樓市購(gòu)買信心增強(qiáng)，有利于促進(jìn)“金九銀十”的市場(chǎng)交易。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次包括住建部、財(cái)政部和央行聯(lián)合發(fā)文，確實(shí)出乎市場(chǎng)的預(yù)計(jì)。因?yàn)樵诖饲耙呀?jīng)降息的情況下，公積金貸款利率已經(jīng)下調(diào)了0.25個(gè)百分點(diǎn)。這使得公積金貸款的利率本身就已經(jīng)比較低了。但是此次政策對(duì)于二套房的公積金貸款首付比例也進(jìn)行了下調(diào)，確實(shí)反映了政策層面較大的刺激力度。

而對(duì)于包括北京在內(nèi)的一線城市，調(diào)整的可能性是不大的。一方面是此類城市目前房?jī)r(jià)上漲的力度是最大的，另一方面是如果給予二套購(gòu)房的公積金首付比例進(jìn)行調(diào)整，那么可能會(huì)激活更多一批高端置業(yè)需求。雖然這可以帶來(lái)市場(chǎng)成交的上升，但可能也會(huì)加大房?jī)r(jià)上漲的壓力。

這個(gè)政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是有積極意義的。第一、今年是典型的政策寬松年，各類寬松政策集中，可能會(huì)使得9月份房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨一個(gè)非常好的購(gòu)房時(shí)機(jī)。尤其對(duì)于二套購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最佳的購(gòu)房實(shí)際恰是在這個(gè)時(shí)候真正來(lái)臨。第二、在9月份傳統(tǒng)金九銀十的階段，出臺(tái)這個(gè)政策，這會(huì)使得購(gòu)房者的信心繼續(xù)提振。尤其是一些有改善購(gòu)房需求的群體，更會(huì)在這個(gè)時(shí)候積極入市。畢竟考慮到公積金貸款額度可能會(huì)有不足的風(fēng)險(xiǎn)，早申請(qǐng)?jiān)缳?gòu)房才是最明智的。

樓市：實(shí)施十年的“限外令”取消

政策：

商務(wù)部等六部委日前決定，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理政策，取消外商投資房企辦理境內(nèi)貸款、境外貸款、外匯借款結(jié)匯必須全部繳付注冊(cè)資本金的要求。有資格的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人可購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。

這是我國(guó)自2006年8月開(kāi)始執(zhí)行嚴(yán)格的限制外資投資房地產(chǎn)政策后，首次放松限制。以往根據(jù)“限外令”的要求，對(duì)于境外個(gè)人購(gòu)買國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)既有時(shí)間，也有數(shù)量的要求。也就是說(shuō)，境外人士在國(guó)內(nèi)購(gòu)買房屋需要提供的是在境內(nèi)工作超過(guò)一年的證明以及個(gè)人名下在境內(nèi)無(wú)其它住房的書(shū)面承諾。

“按照這個(gè)政策，工作年限沒(méi)有限制了，購(gòu)買的數(shù)量也沒(méi)有限制了，這個(gè)要求甚至低于外地人在北上廣深四個(gè)一線城市購(gòu)房的要求。”上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭表示，上海并沒(méi)有出臺(tái)過(guò)專門針對(duì)境外人士的購(gòu)房政策，一直以來(lái)就是參照全國(guó)統(tǒng)一的限外令，隨著政策松動(dòng)，外籍人士是否可以在上海隨便買房，還要有待觀察，上?？赡艹雠_(tái)一些指導(dǎo)意見(jiàn)，比如參照非戶籍人士購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，與目前正在執(zhí)行的限購(gòu)令匹配。

從上海樓市的成交情況來(lái)看，外籍人士購(gòu)房比例并不高。據(jù)上海鏈家統(tǒng)計(jì)，外籍人士購(gòu)房交易數(shù)量在全市成交中比重較低，自去年四季度以來(lái)，境外人士在滬購(gòu)買二手住宅的數(shù)量，大多數(shù)月份都在150套以下，4月后二手市場(chǎng)受新政刺激暴漲，其成交量約300套，在全市二手住宅市場(chǎng)中所占的比重不到1%。即使此次放松限外令，應(yīng)該也不會(huì)刺激外籍人士在上海購(gòu)房大幅放量。

此外，以往按照“限外令”的要求，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本與投資總額比例不得低于50%，而之前的要求是投資總額1000萬(wàn)美元以上的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的注冊(cè)資本占投資總額的比例為2/5，投資總額3000萬(wàn)美元以上的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本占比不得低于1/3。而現(xiàn)在，外資房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)門檻降低。

很多業(yè)內(nèi)人士指出，在目前的環(huán)境下，放開(kāi)外資限購(gòu)的影響力不會(huì)很大。“外資蜂擁進(jìn)入中國(guó)樓市，主要有三方面的目的，首先是房?jī)r(jià)大幅上漲，外資希望獲得這部分利益。其次人民幣快速升值，外資希望獲得套利空間。然后是利率差，外資希望能夠賺得息差。但這三方面的因素都在發(fā)生變化，外資現(xiàn)在進(jìn)入中國(guó)樓市的驅(qū)動(dòng)力已經(jīng)明顯下降。”楊紅旭說(shuō)。